Convertir centros comerciales en vecindarios

Por Patrick J. Kiger

27 de febrero de 2023

Desde edificios de apartamentos que se levantan en estacionamientos de centros comerciales hasta la remodelación de sitios de centros comerciales muertos como viviendas, las conversiones de comercio minorista a residencial son una tendencia creciente.

En el área de la ciudad del Pentágono del condado de Arlington, Virginia, el Pentagon Center no es solo un lugar donde las personas pueden leer artículos electrónicos en Best Buy, obtener ofertas en ropa en Nordstrom Rack and Marshalls o abastecerse de todo, desde toallas de papel hasta pelotas de golf en Costco. De hecho, pueden vivir justo al lado de sus tiendas favoritas en Witmer, un edificio de apartamentos de lujo de 26 pisos y 440 unidades que domina el complejo. Está equipado con un gimnasio de última generación, una piscina en la azotea y otras comodidades de primer nivel, además ofrece la comodidad de una ubicación cerca del centro de Washington, DC y de la sede central de Amazon en la costa este.

Cuando Witmer abrió en 2019, "lo alquilamos en unos seis u ocho meses", explica Geoff Glazer, vicepresidente senior de Kimco Realty, un propietario y operador de centros minoristas a nivel nacional. "Fue una locura ver que eso sucediera".

El éxito del edificio es un buen augurio para Milton, un edificio residencial curvilíneo de 11 pisos y 253 unidades que está casi terminado en el otro lado del complejo. "Estamos pensando en hacer una tercera", dice Abbey Oklak, directora de redesarrollo multifamiliar de Kimco.

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Arriba y abajo: proyectos residenciales de Kimco, Witmer y Milton, en Arlington, Virginia, un suburbio de Washington, DC

Los proyectos Witmer, Milton y de relleno residencial que Kimco ha desarrollado en Pensilvania, Texas y en otros lugares ejemplifican una tendencia que está cobrando impulso en todo el país. Las conversiones de minoristas a residenciales van desde edificios de apartamentos que están surgiendo en lo que alguna vez fueron estacionamientos de centros comerciales o en los antiguos sitios de grandes tiendas cerradas, hasta "raspados" parciales o completos en los que los centros comerciales y los centros comerciales se derriban y reemplazan. con comunidades de uso mixto con muchas viviendas.

En un momento en que el comercio minorista físico se enfrenta a la difícil competencia del comercio electrónico, los propietarios de centros minoristas ven cada vez más el sector residencial como una nueva fuente de ingresos y una forma de fortalecer las tiendas al acercar a los consumidores potenciales. Y para los centros comerciales suburbanos y los centros comerciales que están en declive o ya cerrados, demolerlos y reemplazarlos con edificios de apartamentos y casas adosadas es una forma de capitalizar lo que a menudo son ubicaciones deseables en los suburbios del anillo interior o a lo largo de los principales corredores de transporte.

Aunque a menudo hay desafíos complicados para convertir lo que alguna vez fue un mar de asfalto y concreto y enormes edificios de centros comerciales sin ventanas en agradables vecindarios de uso mixto, los arquitectos y teóricos urbanos los describen como una oportunidad para llevar el urbanismo transitable a los suburbios, así como aliviar escasez de viviendas.

"Es una evolución del concepto de 'vivir, trabajar, jugar' o centro de la ciudad", dice Caitlin Sugrue Walter, vicepresidenta de investigación del Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar. "Es una situación en la que todos ganan: se construyen más unidades, lo que mejorará la asequibilidad. Y esos residentes proporcionarán poder adquisitivo para las empresas locales".

Por qué está aumentando la venta minorista a residencial

Las conversiones de comercio minorista a residencial no son nuevas. Kimco se interesó por primera vez en ellos hace entre ocho y 10 años, cuando comenzó la reorganización de las grandes tiendas. "Comenzamos a ver que iba a ser una oportunidad para agregar algo nuevo a nuestras propiedades", explica Glazer. Las viviendas multifamiliares parecían encajar de manera complementaria con las tiendas en los centros de Kimco, poniendo clientes en la propiedad que comprarían comestibles y frecuentarían las tintorerías y los salones de uñas. La actividad adicional durante todo el día "realmente le dio al equipo de arrendamiento grandes oportunidades para mejorar la calidad de los minoristas en algunas de estas propiedades", agrega.

La tendencia cobró impulso durante la pandemia, cuando las restricciones exacerbaron los problemas de muchos minoristas y empujaron a los propietarios de los centros a buscar otros usos. La firma de asesoría inmobiliaria con sede en Las Vegas, StoneCreek Partners, predice que la remodelación y la reutilización de los centros comerciales serán la clase de activos más activa en 2023. StoneCreek identifica más de 150 centros comerciales en América del Norte que se han remodelado en los últimos años o están en proceso . Algunos se están convirtiendo para usos recreativos, centros de datos o cumplimiento de comercio electrónico.

Pero las conversiones de comercio minorista a residencial parecen estar liderando el camino. "La reutilización del centro comercial para incluir relleno residencial o remodelación completa y reurbanización mantiene ocupados a muchos desarrolladores", explica el líder de StoneCreek, Donald Bredberg. "Muchos centros comerciales están bien ubicados dentro de sus comunidades, generalmente en buenos entornos para el desarrollo multifamiliar".

En un momento en que muchos minoristas físicos están luchando, el sector residencial atrae a los inversores inmobiliarios como una fuente potencial de nuevos ingresos, según Mandi Wedin, fundadora y directora ejecutiva de Feroce Real Estate Advisors, con sede en Washington, DC. Como porque los alquileres de apartamentos tienden a aumentar más rápidamente en respuesta a las condiciones del mercado. Por el contrario, "en las grandes tiendas minoristas, el alquiler se establece a largo plazo", señala. "Puedes captar el aumento de los alquileres sobre una base anual".

Al reutilizar sitios grises en lugar de terrenos nuevos, las conversiones también mejoran la sostenibilidad, dice el arquitecto Daniel Gehman de Danielian Associates, con sede en Irvine, California, quien ha trabajado en numerosos proyectos de comercio minorista a residencial. Las aguas pluviales que alguna vez recolectaron residuos de automóviles en estacionamientos de asfalto, por ejemplo, pueden desviarse y tratarse en nuevos proyectos residenciales. "Simplemente es mejor para el medio ambiente", dice. "Encaja con la idea general de desarrollar lugares que ya están desarrollados y densificarse, en lugar de simplemente expandirse por todas partes".

Superando Obstáculos Difíciles

A pesar de sus beneficios potenciales, las conversiones de residencial a minorista pueden enfrentar obstáculos abrumadores. Los centros comerciales a menudo tienen múltiples propietarios y enredos contractuales y de arrendamiento que pueden requerir negociaciones con los inquilinos restantes. "Una tienda ancla puede ser propietaria de su edificio y del terreno debajo de él", explica June Williamson, profesora de arquitectura en la Universidad de la Ciudad de Nueva York y coautora del libro de 2021 Case Studies in Retrofitting Suburbia. Como resultado, puede convertirse en "una especie de isla en un mar de tierra que es propiedad de otra entidad".

El desarrollador con sede en Texas, Centurion American, tuvo que superar esos y otros desafíos cuando se dispuso a rehacer Collin Creek Mall en Plano, Texas, cerca de Dallas. Cuando el centro comercial abrió a principios de la década de 1980 con gran fanfarria, atrajo a compradores de lugares tan lejanos como Oklahoma. Pero dos décadas después, estaba en declive cuando Centurion American compró el edificio principal del centro comercial y uno de sus grandes almacenes, según el vicepresidente de Centurion American, Rob Romo. Luego, la empresa tuvo que hacer tratos separados para comprar varias otras tiendas y llegó a un acuerdo complicado con el último gran minorista que quedaba, que según su acuerdo operativo tenía que aprobar cualquier plan de remodelación. Centurion American acordó proporcionar otro sitio y pagar la construcción de una nueva tienda antes de que la quiebra del minorista lo llevara a vender el terreno por completo.

Obtener el control total del sitio de un centro comercial es el mayor desafío, explica Romo. "No importa si tiene dos o tres, o todos menos uno, esa última parte tiene efectivamente el mismo control sobre el sitio".

"Si hay un juego inmobiliario más complicado que un centro comercial regional, no sé cuál es", dice Peter Braster, director de proyectos especiales de la Ciudad de Plano.

El desarrollador también tuvo que lidiar con el problema de qué hacer con el antiguo sistema de alcantarillado de aguas pluviales que atravesaba el sitio. Inicialmente, la ciudad quería reemplazarlo, lo que podría haber retrasado la remodelación del centro comercial por años, hasta que los ingenieros de Centurion American idearon una forma de que Plano reforzara las alcantarillas existentes, recuerda Romo.

No fue hasta que se resolvieron esos problemas que Centurion American pudo continuar con su plan de convertir el centro comercial en una comunidad de uso mixto, en la que conservó el centro comercial principal y 325 000 pies cuadrados (30 193 metros cuadrados) de tiendas, pero derribó las cajas grandes, para hacer espacio eventualmente para 2,300 unidades de viviendas multifamiliares, 500 residencias unifamiliares y 1.5 millones de pies de espacio para oficinas. Los primeros 400 apartamentos están programados para completarse a fines de 2024. Eventualmente, el nuevo vecindario de Plano para vivir, trabajar y divertirse será el hogar de 6,000 residentes, lo que brindará una gran cantidad de consumidores cerca de sus tiendas minoristas.

La reinvención de Gensler de MainPlace Mall en Santa Ana, California, incluye la densificación del perímetro con entretenimiento, espacio para oficinas y viviendas multifamiliares que deberían aumentar el tráfico peatonal a la parte minorista todos los días.

Repensar el centro comercial para crear comunidades de uso mixto

En California, donde los centros comerciales proliferaron en los suburbios centrados en automóviles, muchos ahora están experimentando grandes transformaciones.

Para algunos, el relleno residencial es solo la última etapa de la evolución. En Huntington Beach, por ejemplo, un antiguo centro comercial cubierto de la década de 1960 se transformó inicialmente en Bella Terra, un centro urbano al aire libre con una arquitectura de inspiración toscana e inquilinos como la tienda de comestibles de lujo Whole Foods. Ahora, los propietarios DJM Capital Partners y PGIM, el brazo inmobiliario de Prudential Financial, planean demoler un edificio que una vez albergó a Burlington Coat Factory para dar paso a un complejo en forma de U que incluye una parte residencial de cinco pisos y 300 unidades. sobre 43,000 pies cuadrados (3,995 metros cuadrados) de nuevas tiendas minoristas en la planta baja.

"Revisamos muchas opciones diferentes para Burlington a lo largo de los años, pero dado que los grandes minoristas están reduciendo su tamaño hoy en día, reemplazar esta enorme caja minorista con viviendas muy necesarias es la mejor opción para Bella Terra y la comunidad", explica Rob Grant, vicepresidente sénior. presidente de inversiones en DJM.

Algunas de las conversiones implican repensar el concepto mismo de los centros comerciales, en una era en la que los miembros más jóvenes de la generación del milenio y la generación Z parecen cada vez más reacios a conducir.

"Para mantener un centro comercial en la próxima generación, debe integrarse en una combinación de usos transitables y activados que incluyan residencial", explica Barry Hand, director principal y director de estudio en la oficina de Dallas de la firma de diseño global Gensler. "Los centros comerciales existentes son algo interiores y están rodeados de estacionamiento en la superficie. Actualmente estamos trabajando en una importante conversión del centro comercial MainPlace Mall en Santa Ana, California, donde el diseño abre el centro comercial en áreas estratégicas y de alguna manera difumina la línea entre el interior y el exterior desde un lado del centro comercial al otro".

La reinvención de MainPlace por parte de Gensler incluye la densificación del perímetro con entretenimiento, espacio de oficinas y viviendas multifamiliares que Hand prevé llevar un mayor tráfico peatonal a la parte minorista cada día.

Laguna Hills Mall, un centro antiguo de la década de 1970 situado cerca de la autopista I-5 en el condado de Orange, California, está experimentando una revisión radical que implica la demolición completa del enorme edificio del centro comercial en el centro y su reemplazo por cinco edificios residenciales multifamiliares.

No muy lejos, el centro comercial Laguna Hills Mall, un centro antiguo de la década de 1970 situado cerca de la autopista I-5, está experimentando una remodelación radical que implica la demolición completa del enorme edificio del centro comercial en el centro y su reemplazo por cinco edificios residenciales multifamiliares con 1500 unidades, un hotel y espacio verde. El sitio de 68 acres (27,5 ha) también incluye 250 000 pies cuadrados (23 226 m²) de tiendas minoristas, incluidas instalaciones de fitness y una sala de cine, y 500 000 pies cuadrados (46 452 metros cuadrados) de espacio para oficinas a lo largo de la autopista. Renombrado como Village at Laguna Hills, el antiguo centro comercial se convertirá en una densa comunidad de estilo urbano con un "entorno verdaderamente transitable" y una combinación de minoristas que atienden las necesidades de los residentes, según Scott McPherson, socio gerente de Merlone Geier Partners, el empresa de inversión inmobiliaria que realiza la reforma.

Además de los centros comerciales, también se están demoliendo centros comerciales de un solo nivel para que el terreno pueda reutilizarse para viviendas. En San José, los desarrolladores Maracor y Pacific West Communities han presentado planes para demoler Maplewood Plaza, un centro comercial de 23,800 pies cuadrados (2,211 m2), y reemplazarlo con un edificio de apartamentos de seis pisos y 260 unidades que también incluirá comercio en planta baja. "Sitios como Maplewood Plaza se ubican en corredores de tránsito que han sido mejorados en altura y densidad a lo largo de los años", explica el director de Maracor, Brad Dickason.

Vivir en el centro comercial

Avalon Alderwood Place en Lynwood, Washington, incluye pistas arquitectónicas sutiles, como el voladizo que acentúa el vestíbulo, y una terraza de servicios con vistas a las montañas Cascade.

En su trabajo de remodelación del centro comercial, la firma de arquitectura GGLO, con sede en Seattle, se ha centrado en cómo insertar lo residencial en el entorno del centro comercial y lograr un equilibrio armonioso. Un ejemplo destacado del trabajo de GGLO es Avalon Alderwood Place, un desarrollo multifamiliar de 328 unidades de uso mixto ubicado en el antiguo sitio de una tienda por departamentos Sears en Alderwood Mall en Lynnwood, Washington, que diseñó en nombre de los socios de desarrollo AvalonBay Communities y Brookfield Propiedades.

A diferencia de los centros comerciales en declive que los desarrolladores pueden reformar drásticamente, Alderwood "se considera un centro comercial bastante exitoso", explica el arquitecto y director de GGLO, James Bradley. "La mayor parte de nuestro trabajo fue en torno a, ¿cómo se crea ese tipo de experiencia residencial y las cosas que los residentes quieren tener esa sensación de hogar, esa sensación de lugar residencial y vecindario, dentro del tejido existente de un centro comercial en pleno funcionamiento? "

Para lograrlo, GGLO ideó un diseño biofílico, o inspirado en la naturaleza, que enfatizaba el entorno del noroeste del Pacífico (la conexión con las montañas, por ejemplo) y utilizaba materiales como madera y piedra, y colores que se dan en la naturaleza. . "Hemos tratado de incorporar ese tipo de materiales y colores naturales como una especie de respuesta al centro comercial en sí", dice Bradley, y agrega que "está destinado a ser contrastante y complementario al mismo tiempo. Estamos tratando de combinar los dos."

El edificio, que se inauguró en 2022, incluye pistas arquitectónicas sutiles, como el voladizo que acentúa el vestíbulo, y una terraza de servicios con vistas a las montañas Cascade, "como una especie de conexión visual adicional con nuestra región".

Arriba y abajo: GGLO diseñó el relleno de viviendas para Shoreline Place, un centro comercial 12 millas al norte del centro de Seattle, en nombre del desarrollador Merlone Geier, que compró una parte del sitio.

GGLO también diseñó el relleno de viviendas para Shoreline Place, un centro comercial 12 millas al norte del centro de Seattle, en nombre del desarrollador Merlone Geier, que compró una parte del sitio. Además de alrededor de 1,000 nuevas unidades de vivienda, el plan implica la demolición de otro enorme edificio antiguo de Sears y la creación del equivalente de un centro de la ciudad transitable, con espacios abiertos interconectados que funcionarán como "salas de estar públicas", según una descripción en el sitio web de GGLO. También incluirá una red de caminos para vehículos y peatones, y una calle Festival diseñada para albergar el mercado local de agricultores. La conversión del centro comercial a una comunidad de uso mixto podría llevar de 10 a 20 años, según el sitio web de la ciudad de Shoreline. Al igual que con Alderwood, el desafío es crear una identidad con la que los residentes puedan conectarse: "¿cómo vas a crear un 'allí' allí?", dice el arquitecto y director de GGLO, Jeff Foster.

Geoff Glazer de Kimco, por el contrario, ve el objetivo de la creación de espacios en la reurbanización de minoristas a residenciales en términos económicos más básicos. "Queremos que la gente se quede en nuestras propiedades por más tiempo", explica. "Cuanto más podamos mantener a la gente en nuestras propiedades, mejor lo harán nuestros minoristas".

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